Quand envisager un rachat de crédits ? Le calcul à faire avant de décider

L’essentiel

  • Un rachat de crédits (ou refinancement) ne se justifie que s’il fait baisser le coût total restant, et pas seulement la mensualité.
  • Pour un crédit hypothécaire, Wikifin retient comme repères un écart d’au moins 1 point entre l’ancien et le nouveau taux et une durée restante d’au moins dix ans.
  • L’indemnité de remploi est plafonnée à trois mois d’intérêt pour un crédit hypothécaire, et à 1 % (ou 0,5 %) du capital remboursé pour un prêt à tempérament. Les frais de mainlevée, d’acte et de dossier s’y ajoutent.
  • Si vous n’arrivez déjà plus à payer vos échéances, un nouveau crédit n’est généralement pas la bonne réponse : parlez d’abord à votre prêteur ou à un service de médiation de dettes.

Sommaire

Il n’existe pas de « bon moment » universel pour racheter ses crédits. Il y a un calcul à faire, dossier par dossier : ce que vous économisez en intérêts d’un côté, ce que vous payez pour sortir de l’ancien contrat et entrer dans le nouveau de l’autre. Ce guide vous donne les repères pour faire ce calcul vous-même. Pour le cadre juridique (qualification du crédit, interdictions, droits), voir notre article regroupement de crédits : que dit la loi en Belgique ?

Les trois situations où un rachat peut valoir la peine

1. Les taux ont nettement baissé depuis votre signature

C’est le cas le plus classique pour un crédit hypothécaire à taux fixe. Wikifin donne deux repères pratiques : un écart d’au moins 1 point de pourcentage entre votre taux actuel et le nouveau taux visé, et une durée restante d’au moins dix ans. En dessous, les intérêts économisés risquent de ne pas couvrir les frais. Comparez des formules comparables : un taux fixe avec un taux fixe, un taux variable avec le même type de variabilité.

2. Il reste encore beaucoup de temps à rembourser

Les intérêts se concentrent sur le début du crédit. Plus vous êtes proche de la fin, plus le capital restant est faible et moins une baisse de taux rapporte. Sur un prêt à tempérament qui se termine dans un ou deux ans, le gain possible est généralement minime.

3. Vos crédits ont des taux très différents

Une ouverture de crédit ou une carte de crédit porte souvent un taux plus élevé qu’un prêt à tempérament. Rembourser le crédit le plus cher peut réduire le coût total, à condition que la nouvelle durée ne soit pas beaucoup plus longue et que l’ancienne ligne de crédit soit ensuite clôturée.

Les coûts qui peuvent annuler le gain

Poste Ce qu’il faut savoir
Indemnité de remploi (crédit hypothécaire) Au maximum trois mois d’intérêt, calculés au taux périodique du crédit sur le solde restant dû (Livre VII, art. VII.147/12). Elle n’est due que si le contrat la prévoit.
Indemnité (prêt à tempérament) Au maximum 1 % du capital remboursé s’il reste plus d’un an, 0,5 % sinon. Aucune indemnité sur une ouverture de crédit ni pendant une période à taux variable (art. VII.97).
Mainlevée de l’ancienne hypothèque Frais d’acte pour supprimer l’inscription existante, si le nouveau prêteur en exige une nouvelle.
Nouvelle garantie hypothécaire Frais de notaire et d’enregistrement de la nouvelle hypothèque ou du mandat hypothécaire.
Frais de dossier et d’expertise Selon le nouveau prêteur ; l’expertise ne peut être réalisée qu’avec votre accord (art. VII.141).
Assurance solde restant dû À adapter au nouveau crédit ; son coût peut changer avec votre âge ou votre santé.

Selon Wikifin, depuis le 10 juin 2024, aucune indemnité de remploi ne peut être réclamée si vous refinancez votre crédit hypothécaire auprès de votre propre banque. C’est une raison de plus pour commencer par lui demander une révision de taux avant de chercher ailleurs.

Exemple chiffré : quand le rachat devient-il rentable ?

Hypothèses illustratives (ce ne sont pas des offres) : crédit hypothécaire à taux fixe avec 150 000 € de capital restant dû, 18 ans (216 mois) à rembourser, taux actuel de 4 % par an. Mensualités calculées avec le taux mensuel équivalent. Montants arrondis au centime, sans actualisation.

Scénario Mensualité Total restant à payer
Garder le crédit actuel (4 %, 18 ans) 969,76 € 209 468,92 €
Nouveau crédit à 3 %, 18 ans 896,60 € 193 664,80 €
Nouveau crédit à 3,5 %, 18 ans 932,84 € 201 493,26 €
Nouveau crédit à 3 %, allongé à 25 ans 708,16 € 212 448,93 €

Dans cet exemple, l’indemnité de remploi maximale (trois mois d’intérêt sur 150 000 € à 4 %) atteint environ 1 473,18 €. Le calcul se lit ainsi :

  • Écart de 1 point (4 % vers 3 %) : 73,17 € d’économie par mois, soit 15 804,12 € sur 18 ans. Après l’indemnité, il reste 14 330,93 € pour couvrir les autres frais (actes, dossier, assurance). L’indemnité seule est récupérée en un peu plus de 20 mois.
  • Écart d’un demi-point (4 % vers 3,5 %) : 36,92 € par mois, 7 975,66 € sur la durée, 6 502,47 € après l’indemnité. Il faut près de 40 mois pour récupérer la seule indemnité : les frais d’acte d’une nouvelle hypothèque peuvent alors absorber une grande partie du gain.
  • Baisse de taux et allongement à 25 ans : la mensualité baisse de 261,60 €, mais vous payez 2 980,02 € de plus au total qu’en gardant votre crédit, avant même les frais. La baisse de mensualité est financée par sept années de remboursement en plus.

Refaites ce calcul avec vos propres chiffres : votre tableau d’amortissement donne le solde restant dû, et le prêteur doit vous communiquer sur demande les conséquences chiffrées d’un remboursement anticipé (art. VII.147/11).

Quand le rachat est plutôt une mauvaise idée

  • Le but est seulement de baisser la mensualité en allongeant la durée : le coût total augmente presque toujours.
  • Vous avez déjà des retards de paiement : le prêteur doit consulter la Centrale des crédits aux particuliers et évaluer votre solvabilité (art. VII.77) ; un nouveau crédit ne fait pas disparaître un défaut enregistré.
  • Vous transformez des crédits à la consommation en crédit hypothécaire : votre logement devient la garantie de dettes qui ne l’étaient pas, avec des frais d’acte en plus.
  • La fin de vos crédits est proche : il reste peu d’intérêts à économiser.
  • Vous passez d’un taux fixe à un taux variable uniquement pour un taux de départ plus bas : Wikifin rappelle le risque de hausse lorsque les taux sont bas.
  • Le nouveau crédit sert aussi à financer des dépenses courantes : le problème de budget reste entier.

La méthode en 5 étapes pour décider

  1. Listez vos crédits : capital restant dû, taux, mensualité, date de fin, type (hypothécaire, prêt à tempérament, ouverture de crédit).
  2. Calculez ce qu’il vous reste à payer sur chacun (mensualité × nombre de mois restants).
  3. Demandez un décompte écrit de l’indemnité de remboursement anticipé à chaque prêteur actuel.
  4. Interrogez d’abord votre prêteur actuel sur une révision de taux : pas d’indemnité de remploi selon Wikifin en cas de refinancement interne.
  5. Comparez le coût total du nouveau crédit (sur la base de son TAEG et de sa durée), frais et indemnités compris, avec la somme calculée à l’étape 2. Gardez la même durée que vos crédits actuels pour une comparaison honnête.

La durée joue un rôle décisif dans le coût d’un crédit : nous le détaillons dans crédit sur une courte durée : bon plan ou piège ?

En cas de difficulté de paiement : les alternatives

Si vos mensualités ne sont plus soutenables, Wikifin recommande d’autres démarches avant un nouveau crédit :

  • Contacter votre prêteur pour demander un étalement ou une suspension temporaire, et faire confirmer par écrit (recommandé) les facilités convenues.
  • Demander des facilités de paiement au juge de paix si le prêteur refuse.
  • Faire appel à un médiateur de dettes : la médiation est réservée aux avocats, officiers ministériels, mandataires de justice et institutions agréées, comme les CPAS (art. VII.115).
  • Le règlement collectif de dettes, procédure judiciaire devant le tribunal du travail, soumise à des conditions strictes.

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Sources

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