Critères d’un crédit hypothécaire : comment le prêteur calcule et décide

L’essentiel

  • Avant d’accorder un crédit hypothécaire, le prêteur doit évaluer votre solvabilité : il vérifie que vous pourrez rembourser avec vos revenus, pas seulement que le bien couvre le prêt (Code de droit économique, art. VII.133).
  • Deux calculs pèsent le plus : la charge de remboursement (mensualités par rapport aux revenus, et ce qu’il vous reste pour vivre) et la quotité (montant emprunté par rapport à la valeur du bien).
  • La Banque nationale recommande aux prêteurs de limiter la part des prêts dont la quotité dépasse 90 % (80 % pour un investissement locatif), sans les interdire.
  • La consultation de la Centrale des crédits est obligatoire, et le prêteur demande en général une expertise du bien et une assurance.

Les critères d’un crédit hypothécaire ne forment pas une case à cocher unique. Le prêteur examine votre dossier comme un tout : ce que vous gagnez, ce que vous dépensez déjà, ce que vous apportez et ce que vaut le bien. Cet article explique comment il fait ses calculs et comment il décide, avec un exemple chiffré.

Sommaire

Ce que la loi impose au prêteur

En Belgique, le crédit hypothécaire aux particuliers relève du livre VII du Code de droit économique. L’article VII.133 fixe le cadre de la décision :

  • le prêteur procède, avant la signature, à une évaluation rigoureuse de la solvabilité et vérifie que vous pourrez respecter vos obligations de remboursement ;
  • cette évaluation repose sur des informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées » sur vos revenus et dépenses et d’autres critères économiques et financiers ;
  • il doit consulter la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale ;
  • il ne peut conclure le crédit que s’il estime raisonnablement que vous pourrez le rembourser ;
  • l’évaluation ne peut pas s’appuyer essentiellement sur le fait que la valeur du bien dépasse le montant du crédit, ni sur une hausse future de sa valeur.

Autrement dit, un bien de valeur ne compense pas des revenus insuffisants. De votre côté, vous devez répondre de manière exacte et complète aux questions du prêteur (art. VII.126). Si vous refusez de fournir les informations nécessaires, le crédit ne peut pas vous être accordé.

Calcul n° 1 : la charge de remboursement et le reste à vivre

Le prêteur additionne vos revenus nets réguliers, puis retire les mensualités du nouveau crédit et de vos crédits en cours. Il regarde deux choses :

  1. la part des revenus consacrée aux remboursements (souvent appelée taux d’effort ou debt service to income) ;
  2. le montant qui reste chaque mois pour les dépenses courantes du ménage, selon sa composition (enfants à charge, loyer éventuel pendant des travaux, frais de déplacement…).

Il n’existe pas de pourcentage légal unique : chaque prêteur fixe sa propre politique et l’applique au cas par cas. Un pourcentage acceptable pour un ménage à revenus élevés peut être trop lourd pour un ménage plus modeste, parce que le reste à vivre en euros compte autant que le ratio.

Ce qui renforce ce volet :

  • des revenus stables et prouvés (contrat de travail, fiches de paie, avertissements-extraits de rôle pour les indépendants sur plusieurs années) ;
  • peu ou pas d’autres crédits en cours, et des lignes de crédit inutilisées clôturées ;
  • une durée cohérente avec votre âge et vos revenus futurs : allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total des intérêts.

Calcul n° 2 : la quotité et l’apport

La quotité (en anglais loan-to-value, LTV) est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien, en général la valeur retenue par l’expertise. Plus elle est élevée, plus le prêteur risque de ne pas récupérer sa mise en cas de vente forcée.

La Banque nationale de Belgique a publié des attentes prudentielles à ce sujet. Selon sa FAQ :

  • elle recommande aux prêteurs de limiter la part des prêts à quotité supérieure à 90 %, ou à 80 % pour un emprunt destiné à un investissement locatif ;
  • une part des nouveaux prêts peut dépasser ce seuil, par exemple 35 % dans le sous-segment des primo-acquéreurs ;
  • elle n’interdit pas les prêts à quotité élevée, mais juge qu’ils doivent rester limités, surtout s’ils s’accompagnent d’une charge de remboursement élevée ;
  • les prêteurs ne sont pas légalement tenus de suivre ces attentes, mais doivent justifier un éventuel écart (principe comply or explain).

En pratique, cela signifie qu’un dossier à quotité élevée n’est pas refusé d’office, mais qu’il entre dans un « quota » limité chez le prêteur : le reste du dossier (revenus, reste à vivre, stabilité) doit alors être plus solide.

Les frais d’achat s’ajoutent au prix. Droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’acte de crédit et d’inscription hypothécaire ne sont pas couverts par la valeur du bien. Demandez leur montant exact au notaire pour votre région et votre situation : ils déterminent l’épargne réellement nécessaire en plus de l’apport.

Exemple chiffré : comment le prêteur lit un dossier

Exemple purement illustratif, qui ne constitue pas une offre. Le taux de 3,00 % est une hypothèse de calcul ; seul le prospectus et l’offre du prêteur font foi.

Hypothèses : un couple, revenus nets réguliers de 4 200 € par mois, un prêt auto en cours de 250 € par mois, achat d’une habitation à occuper, valeur d’expertise égale au prix, soit 300 000 €. Crédit à taux fixe sur 25 ans (300 mensualités) à 3,00 % par an.

Élément Emprunt 250 000 € Emprunt 280 000 €
Quotité (emprunt ÷ valeur) 83,3 % 93,3 %
Mensualité du crédit 1 185,53 € 1 327,79 €
Total des mensualités (avec prêt auto) 1 435,53 € 1 577,79 €
Part des revenus 34,2 % 37,6 %
Reste chaque mois 2 764,47 € 2 622,21 €
Intérêts sur 25 ans 105 658,49 € 118 337,50 €

Lecture du prêteur :

  • Avec 250 000 €, la quotité reste sous le seuil de 90 % cité par la Banque nationale. L’apport de 50 000 € plus les frais d’achat montrent une capacité d’épargne.
  • Avec 280 000 €, la quotité dépasse 90 % : le dossier entre dans la part limitée des prêts à quotité élevée. Le prêteur regardera de plus près le reste à vivre, la stabilité des revenus et l’épargne restante.
  • Rembourser le prêt auto avant la demande, si c’est possible sans vider l’épargne, améliore les deux scénarios de 250 € par mois.

Calcul utilisé : mensualité = capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n), avec i = 3,00 % ÷ 12 et n = 300.

Les autres critères examinés

Critère Ce que le prêteur vérifie
Centrale des crédits Crédits en cours et éventuels retards de paiement enregistrés. Un défaut enregistré n’entraîne pas automatiquement un refus, mais pèse lourdement.
Expertise du bien Valeur retenue pour la quotité. Si le prêteur demande une expertise, elle doit être réalisée par un expert compétent et indépendant du processus d’octroi (art. VII.133 §3).
Assurances Assurance habitation (incendie) et, en général, assurance solde restant dû. Vous pouvez choisir votre assureur ; la prime modifie le coût total.
Âge et durée La durée doit rester compatible avec vos revenus à venir, par exemple au moment de la pension.
Garantie Hypothèque sur le bien, parfois complétée par un mandat hypothécaire ou une autre sûreté.

Comment améliorer son dossier avant la demande

  1. Calculez votre propre budget mensuel réel (charges fixes, enfants, déplacements) avant de fixer un prix d’achat.
  2. Consultez gratuitement vos données à la Centrale des crédits de la Banque nationale pour corriger une erreur éventuelle.
  3. Réduisez ou clôturez les crédits et lignes de crédit inutiles.
  4. Prévoyez l’apport et les frais d’achat séparément ; gardez une réserve pour les imprévus.
  5. Comparez plusieurs offres à durée et montant identiques, avec le prospectus et la fiche européenne d’information standardisée (ESIS) de chaque prêteur.

Erreurs fréquentes

  • Croire que le bien « garantit » l’accord : la loi interdit au prêteur de fonder sa décision essentiellement sur la valeur du bien.
  • Oublier les frais d’achat dans le calcul de l’apport.
  • Allonger la durée sans regarder le coût total : la mensualité baisse, les intérêts augmentent.
  • Omettre un crédit en cours : il apparaît à la Centrale et une information fausse peut avoir des conséquences sur le contrat.

Pour aller plus loin sur les règles légales qui entourent les crédits, lisez notre article Regroupement de crédits : que dit la loi en Belgique ? Et si vous avez déjà plusieurs crédits en cours, voyez quand envisager un rachat de crédits.

Estimer votre projet

Vous pouvez simuler un crédit hypothécaire et faire une demande sur le site d’un partenaire commercial de Crelis. La décision reste soumise à l’analyse de solvabilité du prêteur.

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Sources

Consultées le 24/09/2026 :

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